Σε διαβούλευση η διάταξη για μονομερείς διορθώσεις συμβολαίων και τροποποιήσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών

admin 09/01/2024

Σε δημόσια διαβούλευση μέχρι την Παρασκευή, 6 Σεπτεμβρίου, έχει αναρτήσει το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης το σ.ν. με τίτλο «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», που έχει εισηγηθεί ο Υφυπουργός αρμόδιος για το Κτηματολόγιο κ. Κώστας Κυρανάκης, και υπογράφει ο Υπουργός κ. Δημήτρης Παπαστεργίου, με σειρά ευεργετικών διατάξεων οι οποίες διευκολύνουν την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, αποδεσμεύοντας τους ιδιοκτήτες από περιττές και βασανιστικές διαδικασίες στον τομέα της κατάρτισης των συμβολάιων, αλλά και της εμπλοκής τους με κατά κανόνα παράλογες δικαστικές διεκδικήσεις του Δημόσιου.

Ιδιαίτερη αξία για τους ιδιοκτήτες αλλά και γενικότερα για τις εμπράγματες συναλλαγές στη χώρα μας, έχει η διάταξη του άρθρου 16 που ήταν πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ σε συνεργασία με τους Συμβολαιογράφους, με την οποία τους δίνεται το δικαίωμα, όταν οι μηχανικοί εντοπίζουν διαφορές στην επιφάνεια, την περιγραφή και τη χρήση των ιδιοκτησιών τους,  να προβαίνουν σε μονομερή τροποποίηση των συμβολαίων τους, αλλά και των πράξεων σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, υπό τον αυτονόητο όρο ότι δεν θα θίγονται τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών του κτιρίου. Έτσι επιλύονται τα προβλήματα που προέκυψαν από την λεπτομερή εμβαδομέτρηση και περιγραφή των διαμερισμάτων κλπ. ιδιοκτησιών, που προέκυψαν από την εφαρμογή της Ταυτότητας Κτιρίου. 

Με την πρώτη παράγραφο του άρθρου αυτού δίνεται η ευχέρεια της μονομερούς διόρθωσης συμβολαίων που αφορούν ακίνητα που δεν υπάγονται στη νομοθεσία περί οριζοντίου ιδιοκτησίας ως προς αα) την πραγματική επιφάνεια, με δυνατότητα αποκλισης έως +5% εντός σχεδίου και έως +10% εκτός σχεδίου αβ) το περίγραμμα και αγ) τη χρήση των κτισμάτων.

Επίσης για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες δίνεται η ευχέρεια της μονομερούς συμβολαιογραφικής τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ως προς αα) την πραγματική επιφάνεια, χωρίς όριο απόκλισης, αλλά με ταύτιση με την επιφάνεια που αναφέρεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας, αβ) το περίγραμμα και αγ) τη χρήση των κτισμάτων.

Οι ενδιαφερόμενοι, αφού προβούν στις διορθώσεις αυτές, μπορούν με το ίδιο, ή επόμενο συμβόλαιο, να προβούν σε μεταβίβαση, γονική παροχή κλπ. των ακινήτων τους.

Με τη δεύτερη παράγραφο δίνεται όμως η περαιτέρω δυνατότητα στους κυρίους ιδιοκτησιών με σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, αν η απόκλιση δεν υπερβαίνει το 2%, να προβούν σε μεταβιβάσεις χωρίς να προηγηθεί τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Στη δημόσια διαβούλευση μπορεί να συμμετάσχουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες με χρήσιμες προτάσεις.

Το κείμενο της ανωτέρω διάταξης που περιέχει και τις επί μέρους προϋποθέσεις εφαρμογής, έχει ως εξής:

Άρθρο 16 Δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων – Προϋποθέσεις και επιτρεπτές αποκλίσεις εμβαδομετρήσεων – Τροποποίηση άρθρου 98 ν. 4495/2017

1. Στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), περί παραβάσεων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, προστίθεται παρ. 9Β ως εξής:

«9Β. α) Ο κύριος γεωτεμαχίου με υφιστάμενα ένα ή περισσότερα κτίσματα, επί των οποίων δεν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, δύναται, αν υπάρχει ταύτιση μεταξύ των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και της εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, να προβαίνει μονομερώς στη διόρθωση, σύμφωνα με την ως άνω ταύτιση, των συμβολαιογραφικών πράξεων κτήσης της κυριότητας επί του γεωτεμαχίου αναφορικά με: αα) την πραγματική επιφάνεια, αβ) το περίγραμμα και αγ) τη χρήση των κτισμάτων. Η διόρθωση του πρώτου εδαφίου διενεργείται μονομερώς, εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του γεωτεμαχίου, αβ) οι αποκλίσεις επί του εμβαδού βρίσκονται εντός των ποσοστών απόκλισης της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 39, περί των προδιαγραφών σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και διαγραμμάτων κάλυψης, ήτοι αβα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού, ποσοστό ± πέντε τοις εκατό (5%), και αββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα, ποσοστό ± δέκα τοις εκατό (10%), και αγ) έχει καταβληθεί τυχόν οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος.

β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».

2. Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως και δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών. Η παρούσα εφαρμόζεται και για τις αποκλίσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών και τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών που δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του πρώτου εδαφίου.Οι υπόλοιπες σημαντικές διατάξεις του νομοσχεδίου, χρήση και Τεχνητής Νοημοσύνης για την επιτάχυνση των μεταγραφώνΧρήση Τεχνητής Νοημοσύνης, νέες ψηφιακές εφαρμογές και απλοποίηση διαδικασιών προβλέπει το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.Τη δημιουργία του πρώτου δημόσιου φορέα που θα χρησιμοποιεί Τεχνητή Νοημοσύνη επισπεύδοντας διαδικασίες και μειώνοντας την ταλαιπωρία των πολιτών, καταργώντας τη γραφειοκρατία και περιορίζοντας το διοικητικό κόστος, προβλέπει μεταξύ άλλων νομοσχέδιο του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης που εισάγει νέες εφαρμογές, απλοποιώντας σημαντικές και χρονοβόρες διαδικασίες.Το νομοσχέδιο θα παραμείνει σε δημόσια διαβούλευση μέχρι τις 6 Σεπτεμβρίου, μιας και επιθυμία της κυβέρνησης είναι να υπάρξουν διαδικασίες-εξπρές στην προώθησή του.

Η απλοποίηση των διαδικασιών και η μείωση του χρόνου για υποθέσεις που «βάλτωναν» χρόνια θα δώσει «ανάσα» σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν διαφορές, είτε με χαρακτηρισμούς δασικών εκτάσεων μικρού τμήματος των κτημάτων τους είτε με λάθη παλιών μελετών κτηματογράφησης, προωθώντας εύκολες και γρήγορες διορθώσεις. Παράλληλα καταργεί την έγχαρτη διαδικασία, με νέα ψηφιακή πλατφόρμα που θα δίνει λύση στο 1/3 του χρόνου. 

Περιλαμβάνει ειδικές ρυθμίσεις με τις οποίες επιστρέφει στους κατόχους τους οικόπεδα που είχαν χαρακτηριστεί δασικά μετά από προσφυγές και διαιτησία, ενώ είχαν αποχαρακτηριστεί και ο πρώην ιδιοκτήτης τους δεν μπορούσε να τα διεκδικήσει. Με την ψήφιση του νέου νομοσχεδίου, επιχειρείται να μπει «τέλος» σε αυτόν τον αποκλεισμό.

Το πρώτο κεφάλαιο του νομοσχεδίου αφορά στην επιτάχυνση των διαδικασιών κτηματογράφησης έως το τέλος του 2025 για το σύνολο της χώρας. Πρόκειται για επίσπευση διαδικασιών έως και δύο χρόνια για ορισμένες περιοχές που οι υπεύθυνοι της διαδικασίας χρονοτριβούσαν.

Σε άλλο κεφάλαιο το νομοσχέδιο προβλέπει τη χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο συμβολαίων. Θα προτείνεται μια εισήγηση και ο ελεγκτής από την πλευρά του θα ελέγχει τα δεδομένα και την προτεινόμενη εισήγηση επισπεύδοντας σημαντικά το τελικό πόρισμα. Η εφαρμογή αυτή είναι ήδη σε πιλοτική λειτουργία και θα μπει σε κανονική από την ημερομηνία ψήφισης του νομοσχεδίου από τη Βουλή, η οποία και αναμένεται τον Σεπτέμβριο.

Παράλληλα προβλέπει τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν διαπιστώνεται μικρή διαφορά μεταξύ της μέτρησης των τετραγωνικών μέτρων με σύγχρονα μέσα και των τετραγωνικών που αναφέρονται στο παλιό συμβόλαιο. Η ρύθμιση αυτή αναμένεται να δώσει λύση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που είναι εγκλωβισμένοι σε αδιέξοδα λόγω μικρών διαφορών στα τετραγωνικά μέτρα.

Μηχανικοί Κτηματολογίου

Επίσης δημιουργείται Μητρώο Πιστοποιημένων Μηχανικών Κτηματολογίου. Από την ένταξή του στο μητρώο, ο Πιστοποιημένος Μηχανικός αποκτά δικαίωμα διενέργειας ελέγχου και λήψης απόφασης σε περίπτωση εμπρόθεσμης υποβολής αιτιολογημένων αντιρρήσεων. Η ιδιότητα του πιστοποιημένου μηχανικού για το κτηματολόγιο αποκτάται:

α) Από μηχανικούς της Υποδιεύθυνσης Διαχείρισης Χωρικών Δεδομένων του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», κατόπιν σχετικής απόφασης του Διοικητικού Συμβουλίου του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», ή

β) από ιδιώτες μηχανικούς, με την εγγραφή τους στο μητρώο, κατόπιν υποβολής αίτησης του υποψηφίου που διαθέτει τα κατάλληλα προσόντα όπως προδιαγράφονται στο νόμο

Τι επιχειρείται με τις νέες ρυθμίσεις

Το νομοσχέδιο με τίτλο: «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. “Ελληνικό Κτηματολόγιο”, λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης» έχει 31 άρθρα με τα οποία επιχειρείται:

•  Η επιτάχυνση της διαδικασίας κτηματογράφησης, για την επίτευξη του στόχου για μετάβαση του συνόλου της χώρας σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου εντός 2025, καθώς και η θέσπιση νέας ψηφιακής διαδικασίας διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων.
• Η απλοποίηση και η επιτάχυνση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων, καταχώρισης εγγραπτέων πράξεων και διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών, σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου, για την αποφυγή πολύπλοκων διοικητικών διαδικασιών και πολύχρονων δικαστικών διαμαχών.
• Η αξιοποίηση της τεχνητής νοημοσύνης, καθώς και νέων εφαρμογών, για την περαιτέρω αναβάθμιση των υπηρεσιών που παρέχει το «Ελληνικό Κτηματολόγιο»,
• Η ενίσχυση της επιχειρησιακής αποτελεσματικότητας και αποδοτικότητας στην οργάνωση και λειτουργία του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Στο δεύτερο κεφάλαιο γίνεται αναφορά στην διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων ακινήτου και περιλαμβάνει το άρθρο 6 με αναφορά στους Πιστοποιημένους Μηχανικούς Κτηματολογίου, το άρθρο 7 για την υποβολή αίτησης διόρθωσης και κοινοποιήσεις – Έκδοση απόφασης, το άρθρο 8 για την Έκδοση απόφασης επί αιτήσεων διόρθωσης κατόπιν υποβολής αντιρρήσεων, το άρθρο 9 για την Δευτεροβάθμια κρίση επί αιτήσεων διόρθωσης.

Το τρίτο μέρος του νομοσχεδίου αφορά στην απλοποίηση διαδικασιών και μείωση της γραφειοκρατίας στο Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και συγκεκριμένα το άρθρο 10 αφορά στην εισήγηση νομικού ελέγχου με τη χρήση συστήματος τεχνητής νοημοσύνης

Επίσης:

•  Το άρθρο 11 προβλέπει τη δυνατότητα εικοσιτετράωρης ψηφιακής υποβολής πράξεων στο ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».
• To άρθρο 12 προβλέπει πειθαρχικές ποινές προϊσταμένων κτηματολογικών γραφείων και υποκαταστημάτων.
• Το άρθρο 13 προβλέπει τη διαδικασία διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών.
• Το άρθρο 14 προβλέπει την παράδοση αρχείων υποθηκοφυλακείων σε δήμους – Δυνατότητα έκδοσης ακριβούς αντιγράφου από δήμους.
• Το άρθρο 15 προβλέπει την διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περίπτωση απόφασης αποδοχής αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη.
• Στο άρθρο 16 προβλέπεται η δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων – Προϋποθέσεις και επιτρεπτές αποκλίσεις εμβαδομετρήσεων.
• Στο άρθρο 17 προβλέπεται η υποβολή τοπογραφικών διαγραμμάτων στο ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας.
• Στο άρθρο 18 προβλέπεται η σύνταξη με αυτοσύμβαση οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία σε εκτέλεση προσυμφώνων, χωρίς την προσκόμιση πιστοποιητικών.
• Στο άρθρο 19 η παράταση προθεσμίας επικύρωσης ανώμαλων δικαιοπραξιών

Επίσης, το νομοσχέδιο προβλέπει ότι τα Υποθηκοφυλακεία θα κλείσουν οριστικά μέχρι το τέλος του 2024, ενώ τελική προθεσμία για τις δηλώσεις των ακινήτων παραμένει η 30ή Νοεμβρίου 2024.

Τα άρθρα του νομοσχεδίου

Αντικείμενο του νομοσχεδίου σύμφωνα με το δεύτερο άρθρο είναι:

α) η παράδοση των μελετών κτηματογράφησης στις περιγραφόμενες στο άρθρο 3 του παρόντος περιοχές της επικράτειας της χώρας,

β) η θέσπιση νέας διαδικασίας διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων εντός λειτουργούντος κτηματολογίου,

γ) η χρήση νέας εφαρμογής τεχνητής νοημοσύνης για την υποβοήθηση της διεκπεραίωσης εκκρεμών πράξεων του Κτηματολογίου, καθώς και η θέσπιση δυνατότητας υποβολής πράξεων στον φορέα επί εικοσιτετράωρης βάσης,

δ) η τροποποίηση της διαδικασίας διόρθωσης προδήλου σφάλματος σε περίπτωση οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών,

ε) η μεταβίβαση ακινήτων μεταξύ φορέων γενικής κυβέρνησης με κοινή υπουργική απόφαση αντί νόμου, καθώς και η ανάληψη από μέρους των Δήμων αρχείων υποθηκοφυλακείων, τα οποία έχουν ψηφιοποιηθεί,

στ) η διόρθωση κτηματολογικών εγγραφών σε περίπτωση απόφασης αποδοχής αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη και η θέσπιση δυνατότητας μονομερών τροποποιήσεων στοιχείων ακινήτων,

ζ) η θέσπιση πάγιας ρύθμισης σχετικά με τη δυνατότητα σύνταξης με αυτοσύμβαση οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία σε εκτέλεση προσυμφώνων,

η) η ανάθεση αποφασιστικής αρμοδιότητας σε δικηγόρους του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με έμμισθη εντολή,

θ) η θέσπιση ρυθμίσεων για την πρόσληψη προσωπικού για την κάλυψη έκτακτων αναγκών στο ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Στο τρίτο άρθρο γίνεται αναφορά στην ένταξη περιοχών στο λειτουργούν Κτηματολόγιο μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου νομιμότητας, στο τέταρτο άρθρο αναφέρεται στην διεκπεραίωση κτηματογράφησης εντός λειτουργούντος Κτηματολογίου και στο πέμπτο άρθρο οι εργασίες αναδόχων εντός του Κτηματολογίου.

ΠΗΓΗ: ΠΟΜΙΔΑ – Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων – Νέα Αναλυτικά (pomida.gr)